Договор инвестирования строительства - договор, который заключается между Инвестором (сторона, которая инвестирует финансовые средства в строительство объекта) и другой стороной, которая обеспечивает строительство объекта. Как правило, второй стороной договора является Застройщик, который на имеющимся у него земельном участке возводит объект.

Иногда инвестиционным договором называют договор между инвестором (который заключил Договор инвестирования строительства Заказчиком-Застройщиком) и соинвестором (который финансирует свою часть будущего объекта).

Комментарий

По инвестиционному договору Инвестор обязуется осуществить финансирование части возводимого объекта, а также оплатить стоимость работ по реализации проекта другой стороной. Другая сторона (как правило, Заказчик-застройщик) обязуется выполнить работы и совершить все необходимые действия по реализации Проекта по созданию Результата инвестиционной деятельности (объекта) на земельном участке. По завершении инвестиционного проекта Заказчик-Застройщик передает Инвестору результат инвестиционной деятельности (завершенный строительством объект).

Договор инвестирования широко распространены в строительстве. По таким договорам привлекаются средства инвесторов в финансирование строительство объекта. Экономический смысл договоров инвестирования в том, что инвесторы вкладывают средства в строительства объекта и получают в собственность часть здания, которое будет простроено в будущем.

Договор инвестирования строительства прямо не поименован в части второй Гражданского кодекса России (ГК РФ). В то же время, в силу принципа (ст. 421 ГК РФ), такие договоры не противоречат ГК РФ.

Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" указывает судам правила квалификации договоров инвестирования. Основной смысл этих правил в том, что квалифицировать такие договоры нужно в зависимости от их условий, как «Куплю-продажу», «Подряд» или «Простое товарищество».

Дело в том, что ранее, ссылаясь на федеральный закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" многие специалисты считали, что договоры инвестирования строительства это особая форма договоров, предусмотренная этим законом. ВАС РФ разъяснил, что это не так и квалифицировать договоры нужно исходя из правил второй части ГК РФ:

«4. При рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

6. В случаях когда по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору подлежат применению правила главы 37 ГК РФ, в том числе правила параграфа 3 названной главы ("Строительный подряд").

При разрешении споров, вытекающих из указанных договоров, судам необходимо учитывать, что на основании статьи 219 Кодекса право собственности на здание или сооружение, созданное по договору, возникает у стороны, предоставившей земельный участок (застройщика), с момента государственной регистрации данного права в ЕГРП. Сторона, осуществившая строительство, имеет право на оплату выполненных работ в соответствии с договором, а при неисполнении стороной, предоставившей земельный участок, обязанности по их оплате может требовать от нее возмещения причиненных убытков, уплаты предусмотренной договором неустойки, а также воспользоваться правом, предоставленным ей статьей 712 Кодекса.

Если по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, названный договор следует квалифицировать как смешанный (пункт 3 статьи 421 ГК РФ) и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и5 настоящего Постановления.

7. В случаях когда из условий договора усматривается, что каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т.д.) с целью достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости, соответствующий договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества. При разрешении споров, вытекающих из таких договоров, судам надлежит исходить из следующего.

В силу пункта 2 статьи 8, статьи 131 ГК РФ, статьи 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество (здание или сооружение) на основании статьи 219 Кодекса возникает у лица, имеющего в собственности либо на ином праве земельный участок, на котором оно возведено, с момента государственной регистрации данного права в ЕГРП. Согласно пункту 1 статьи 1043 ГК РФ имущество, внесенное товарищами в качестве вклада, а также произведенное в результате совместной деятельности, признается их общей долевой собственностью, если иное не предусмотрено законом, договором либо не вытекает из существа обязательства. В соответствии с пунктом 2 статьи 8, статьей 131 ГК РФ и применительно к статье 24 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право общей долевой собственности товарищей на недвижимое имущество, внесенное ими в качестве вклада, возникает с момента его государственной регистрации.

Следовательно, в том случае, если объект недвижимости возведен на земельном участке, не оформленном в общую долевую собственность товарищей (или в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора), право собственности на вновь созданное недвижимое имущество на основании статьи 219 ГК РФ может возникнуть только у товарища, имеющего права на названный земельный участок.

В ситуации, когда вопреки условиям договора товарищ, обязанный внести вклад в общее дело в виде права аренды или посредством передачи земельного участка в общую собственность товарищей, уклоняется от совершения необходимых для этого действий, другие участники договора простого товарищества вправе в судебном порядке требовать исполнения указанного договора применительно к пункту 3 статьи 551 ГК РФ. Аналогичным образом судам следует квалифицировать иски товарищей, сформулированные как требования о признании права собственности на долю в созданном недвижимом имуществе, возведение которого являлось общей целью.

Во всех таких случаях судам надлежит исходить из того, что право собственности товарища, предъявившего соответствующее требование, возникает не ранее момента государственной регистрации данного права на основании судебного акта об удовлетворении этого требования (пункт 2 статьи 8, статья 131 ГК РФ, статья 28 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Участник договора простого товарищества вправе также потребовать возмещения убытков, причиненных неисполнением договора.

8. Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления».

Любой бизнес нуждается в финансовых вливаниях. И любой бизнесмен озабочен вопросом, откуда взять деньги на развития дела.

Банки не всегда дают выгодные кредиты, а собственных средств не всегда достаточно.

Как один из вариантов получения финансовой поддержки со стороны может стать привлечение внимания к Вашему предприятию сторонних лиц - инвесторов.

Кто такой инвестор и как его привлечь

Начнём с того, что инвестор - это не просто лицо или организация, имеющие свободные денежные средства. А именно такой гражданин или компания, которые получают доход именно от того, что дают собственные деньги на развитие чужого бизнеса и имеют с этого определённый процент.

Инвесторы, как правило, хорошо разбираются в экономических вопросах и для того, чтобы привлечь их внимание, Ваша компания должна иметь так называемую инвестиционную привлекательность.

То есть давать большую вероятность того, что при вложении средств они вернутся с определёнными процентами инвестору.

Так как инвестиции - это практически передача денег в распоряжение бизнесмену, то такая передача должна соответствующим образом оформляться документально.

Специально разработанной формы инвестиционного договора законодатель не установил, но можно выделить основные моменты, присущие именно инвестиционным отношениям.

Особенности договора инвестирования в бизнес

Договор инвестирования сравним с кредитным договором или договором займа. Но, если заем или кредит даются на практически любые цели (главное, чтоб личность заёмщика внушала определённое доверие), инвестирование в бизнес отличается именно целевым назначением.

Помимо суммы, сроков возврата и процентов за пользование деньгами, в договоре инвестирования необходимо будет указать именно цель, которая будет достигнута вложением денег в предприятие. Так, например, денежные средства выделяются на покупку нового оборудования, или на покупку здания, или на организацию новой линии производства.

Помимо прямой денежной выгоды в инвестиционных отношениях может присутствовать иная составляющая.

Например инвестор может получить скидки на продукцию компании, в которую он вложил деньги, получить часть компании в собственность или получить какое-либо нематериальное право. Все подобные условия необходимо закрепить в составляемом соглашении.

Так как инвестиции - это своего рода риск, его также нужно учесть при подписании договора. Внести определённые пункты в соглашение о том, как и в каких количествах будет возмещаться сумма инвестиций в случае, если ожидаемого успеха достигнуть не удастся.

Ниже расположен типовой бланк и образец договора инвестирования в бизнес, вариант которого можно скачать бесплатно.

Инвестиционный договор является непоименованным договором и не входит в систему договоров, предусмотренную ГК РФ. В связи с этим в случае возникновения споров между контрагентами их взаимоотношения регулируются подразделом 2 ГК РФ (общие положения о договорах), гл. 22 ГК РФ. При необходимости права и обязанности сторон будут определяться исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства и требований добросовестности, разумности и справедливости, то есть аналогии права. Учитывая также положения, предусмотренные ст. 432 ГК РФ, единственным существенным условием инвестиционного договора, прямо предусмотренным законом, будет его предмет. Фактически главным источником регулирования деятельности сторон является инвестиционный договор. Именно поэтому на инвестора возлагается большой риск и «ответственность» при составлении и заключении договора. От закрепления всех существенных условий договора, максимально полного отражения фактических и юридических действий заказчика будет зависеть успешное достижение поставленной цели.

Рассматривая инвестиционный договор, предлагаем считать существенными следующие условия: предмет, цена, срок.

Для Инвестора условие о предмете договора является существенным, поскольку любой объект недвижимости уникален. Даже, если объект недвижимого имущества строится по типовому проекту особое значение может иметь место его строительства.

Предметом инвестирования в строительстве следует признать ту часть (долю) строящегося объекта недвижимого имущества, которая подлежит передаче Инвестору (квартира, комната, помещение). Предмет договора может быть определен индивидуальными или родовыми признаками (путем указания точного размера общей или полезной площади в объекте, подлежащей передаче Инвестору, или через пропорцию участия Инвестора в общем объеме финансирования строительства - ст. 24 ЖК РФ).

Для согласования условия о предмете договора (независимо от способа его определения) стороны должны обязательно указать характеристики строящегося объекта недвижимости в целом: адрес земельного участка, на котором осуществляется строительство, расположение строящегося дома на земельном участке (обозначается на отдельном плане); целевое назначение (жилое или нежилое строение); общую площадь объекта (в том числе полезную площадь); этажность, наличие балконов, гаражей, лифтов, подвалов, чердаков, мансард и т.п. Трапезников В.А.Правовое регулирование инвестиционной деятельности в жилищном строительстве // Право и экономика. - 2005 - № 9. - С. 37

Обычно предметом договора инвестирования в строительстве является отдельная квартира. Для того, чтобы индивидуально определить предмет договора инвестирования квартиры необходимо указать: предварительный номер квартиры; этаж, на котором она расположена, и её положение в осях; планировку квартиры; количество уровней квартиры; общую проектную площадь квартиры, в том числе полезную, наличие и площадь балконов, мансард, кладовок и т п.; площадь иных помещений, подчиненных квартире (гаражей, подвалов, чердаков и т.п.); помещения и оборудование, которое станет общей собственностью всех жильцов дома.

Сроки строительства являются одним из самых важных условий договора инвестирования. Так как строительство любого объекта имеет свою специфику, сроки строительства должны устанавливаться в каждом конкретном случае. Они не могут быть установлены путем соотнесения конкретного проекта с другими проектами. Как и в договоре строительного подряда, начальный и конечный сроки строительства работ следует признать существенными условиями договора инвестирования Пиняскина О.В. О правовой природе инвестиционной деятельности // Банковское право. - 2010 - № 2. - С. 12..

Эти сроки определяются путем указания конкретных календарных дат и должны быть внесены Застройщиком в предмет договора инвестирования.

Но, как уже указывалось ранее, строительная деятельность характеризуется особой сложностью и специфичностью. В процессе строительства возможны как объективные, так и субъективные обстоятельства, не позволяющие выполнить обязательство в «разумный» срок, поэтому использовать критерий как «разумность» представляется проблематичным. Несмотря на то, что «разумный срок» хотя и является запасным вариантом, но определяться он будет в конечном счете в суде, поскольку перспектива урегулирования срока исполнения в претензионном (досудебном) порядке представляется проблематичной. При этом не следует забывать, что стороны могут подойти к трактовке «разумности» различным образом, сообразно своему пониманию и исходя из личной заинтересованности.

Цена также является существенным условием инвестиционного договора. При этом в юридической литературе сущность «цены» такого договора понимается неоднозначно. Так, В.П. Соколов понимает под ней лишь размер вознаграждения, передаваемого стороне, исполняющей договор Соколов В.П. Договор участия в долевом строительстве. - М.: Ось, 2010. - С. 140.. Е.С. Квардонова полагает, что это есть «…сумма инвестиций, которые обязуется внести инвестор» Квардонова Е.С. Правовые аспекты финансирования гражданами строительства жилья на долевой основе. - М., 2003. - С. 81.. Как следует из смысла ст. 423 ГК РФ, возмездность будет выражаться в том, что сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей. Инвестор же передает инвестиционные средства взамен будущего объекта недвижимости и в той сумме или объеме, которые необходимы для реализации проекта, а не как оплату действий заказчика. Цена инвестиционного договора представляет собой все то, что обязуется предоставить инвестор. Ст. 424 ГК РФ устанавливает, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, при этом из этого вовсе не следует, что она есть оплата именно действий контрагента.

Учитывая вышеизложенное, нами предлагается следующая конструкция: по инвестиционному договору в строительстве одна сторона (инвестор) обязуется передать инвестиции, а другая сторона (заказчик), за соответствующее вознаграждение, обязуется осуществить их вложение на основе инвестиционного проекта с целью строительства объекта недвижимости и последующей передачи его в собственность инвестору в срок, установленный договором.

Прежде всего, данный договор является двусторонне обязывающим, взаимным. В соответствии с инвестиционным обязательством, вытекающим из такого договора, инвестору предоставляется право требовать от заказчика совершения определенных действий, однако и на самого инвестора возлагается обязанность совершения установленных действий. Взаимность подобного договора выражается в том, что предоставление инвестиций происходит в обмен на передачу будущего возведенного объекта недвижимости. Так как создание и передача заказчиком готового объекта основывается только на тех средствах, которые передает инвестор, постольку последний обязан предоставить соответствующий объем инвестиций. Исходя из этого, заказчик при неисполнении соответствующего обязательства инвестором либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный сторонами срок, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. То есть имеется взаимная обусловленность одного обязательства другим. Таким образом, можно отметить, что обязательство из инвестиционного договора является встречным.

В юридической литературе, учитывая такой критерий, как распределение прав и обязанностей сторон, упоминаются как двусторонние, так и односторонние договоры. В отношении сделок такое разделение на односторонние и двухсторонние представляется возможным. Классификация договоров подобным образом все же не является совсем верной. «Договор есть непременно две стороны, но эти стороны не всегда в одинаковом отношении одна к другой». Более точно высказался Я.М. Магазинер, предлагающий называть подобные договоры односторонне обязывающими или односторонне управомочивающими, но только не односторонними либо двусторонне обязывающими Магазинер Я.М. Избранные труды по общей теории права. - М.: Юридический центр, 2006. - С.271..

Учитывая такое квалификационное основание, как наличие встречного удовлетворения, инвестиционный договор относится к разряду возмездных. Хотя некоторые авторы и полагают подобный договор безвозмездным. При этом возмездность заключается в том, что инвестор обязан вознаградить заказчика за совершаемые им (заказчиком) действия.

По моменту, к которому приурочивается возникновение договора, последние подразделяются на реальные (от лат. res - вещь) и консенсуальные (от лат. consensus - соглашение). Поскольку для возникновения взаимных прав и обязанностей у инвестора и заказчика достаточно достижения сторонами соглашения по условиям такого договора, то в соответствии с этим инвестиционный договор признается консенсуальным.

Учитывая, что каждая сделка имеет свое правовое основание, то есть правовую цель, которой стремятся достичь субъекты инвестиционной деятельности, инвестиционный договор признается каузальным договором. Если основание входит существенным элементом в самый состав сделки и отражает в ней свои качества, то мы имеем каузальную, или материальную (индивидуализированную), сделку. Отнесение договора к каузальным договорам имеет под собой важное основание, поскольку действительность инвестиционного договора ставится в зависимость от ее цели, которая должна быть законной и достижимой. В нашем случае целью договора является либо извлечение дохода вследствие вложения инвестиций в объекты предпринимательской деятельности, либо достижение положительного эффекта, например, в виде получения объекта недвижимости, пусть и для удовлетворения личных, потребительских нужд, что по действующему законодательству не является незаконным. Из такого каузального договора также видно, на чем основано право собственности инвестора на объект недвижимости.

В зависимости от того, насколько заранее известен, при заключении договора, предмет и размер встречного обязательства, договор может быть коммутативным или алеаторным. Поскольку и заказчик обладает информацией, каков будет объем предоставленных инвестиций, и инвестор предполагает размер передаваемой недвижимости, постольку инвестиционный договор можно признать коммутативным.

Для всесторонней правовой квалификации инвестиционного договора необходимо рассмотреть факультативные признаки. Так, используя в качестве основы классификации такой критерий, как содержание гражданских организационно-правовых отношений, предложенный О.А. Красавчиковым, можно отметить, что инвестиционный договор обладает организационно - предпосылочными свойствами Красавчиков О.А. Категория науки гражданского права. Том 1. - М.: Статут, 2005. - С. 336.. Инвестора по праву называют инициатором строительства. В целях реализации инвестиционного проекта заключается инвестиционный договор, соответственно создаются предпосылки для возможного заключения в дальнейшем разнообразных договоров, как-то: договор кредита, договор купли-продажи или аренды земельного участка, договор на проведение проектно-изыскательных работ, договор строительного подряда, договор участия в долевом строительстве.

Заказчик, осуществляя свои права и обязанности по договору, получает определенные полномочия от инвестора. В частности, он вправе по своему усмотрению формировать договорные отношения с остальными участниками строительного процесса, определять направление и порядок освоения инвестиций, потому имеют место организационно-делегирующие отношения.

Поскольку вследствие законодательного закрепления возможности инвестора контролировать целевое использование инвестиционных ресурсов заказчиком, постольку можно признать за таким договором контрольные свойства.

Информационные качества отношений по договору инвестирования выражаются наличием права у инвестора получать информацию от заказчика о ходе строительства, выполненных работ, о сроках завершения отдельных этапов строительного процесса и выполнении проекта в целом.

Именно благодаря обладанию указанными свойствами возможно признать обладание инвестиционного договора организационными свойствами. Любой договор уже предполагает некую организованность, но она скорее носит «внутренний» характер, присутствуя именно между сторонами договора, не будучи направленной вовне. Наличие же инвестиционного договора подразумевает, в обязательном порядке, заключение как минимум одного договора, например, договора строительного подряда, то есть имеет место уже «внешняя» организованность будущих отношений.

Развитие предпринимательской деятельности и даже её начало требует определённых финансовых вложений и далеко не всегда гражданин или организация будут обладать такими средствами.

Один из вариантов — привлечение инвестиций, который будут оформляться посредством инвестиционного договора.

Он должен в полной мере отражать взаимные права и обязанности сторон, а также разделение прибыли, тогда шанс на последующий конфликт существенно уменьшится.

Основные сведения

Оформление отношений между инвестором и заказчиком требует особого подхода. По сути, инвестор предлагает собственные финансовые средства, которые впоследствии используются в определённой деятельности с целью получения прибыли.

Инвестор лишь передаёт капитал, а действия выполняются вторым лицом. Подобный договор представляет собой комплекс взаимных прав и обязательств между такими лицами.

Введён он в правовое поле для того, чтобы конкретизировать отношения сторон, определить особенности и порядок распределения прибыли.

Данный договор может быть заключен в различных сферах деятельности. Самый распространённый вариант, когда инвестор вкладывает денежные средства в бизнес, как уже действующий, так и создаваемый.

Также инвестиции принимаются в строительстве и финансовой сфере, например, для проведения торгов на биржах и так далее.

Определения

Инвестиционный договор Тип договорных отношений, при которых одно лицо, то есть инвестор, передаёт принадлежащие ему средства другому, заказчику с целью использования данных денежных средств для извлечения прибыли и её последующего распределения между сторонами
Инвестор Лицо, которое передаёт денежные средства, принадлежащие ему (или иные ценности) с целью получения прибыли в результате использования их заказчиком
Заказчик Лицо, которое использует привлечённые от инвестора средства для получения дохода
Существенные условия договора Такие условия, которые в обязательном порядке должны быть включены в текст договора. В противном случае он не может считаться заключенным
Акт передачи денежных средств Это документ, который, как правило, является приложением к договору и подтверждает факт передачи определённой суммы от одного лица другому

Какова его роль

Суть инвестиционного договора заключается в следующем:

До того, как данный тип договорных отношений официально был закреплён, в том числе в судебной практике высших судов, существовало множество разногласий между лицами.

В первую очередь они касались того, как будут учитываться риски и будут ли учитываться вовсе. На данный момент этот вопрос считается более разрешённым и разграниченным.

Правовая база

Правовое регулирование инвестиционного договора производится на основании, в первую очередь, Гражданского кодекса, который определяет общие особенности договорных отношений между различными лицами.

Более специализированным правовым актом считается ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

Он содержит более узкие понятия и конкретные положения об институте инвестирования.

Особенности инвестиционного договора по ГК РФ

Инвестиционные отношения, в соответствии с действующим законодательством, имеют некоторые особенности:

  1. Все взаимные действия между инвестором и заказчиком оформляются документально.
  2. Заказчик вкладывает все полученные от инвестора деньги в развитие оговоренного проекта. Их использование не по назначению не допускается.
  3. Договор всегда оформляется в письменной форме. Устный инвестиционный договор не допускается.
  4. Каждая сторона должна учитывать особенности своей системы налогообложения при формировании бухгалтерской отчётности.
  5. Прибыль может выплачиваться в фиксированном размере или в процентном соотношении от полученного заказчиком дохода.
  6. Денежные средства, которые фактически и являются инвестицией, могут передаваться как сразу, так и частями.

Виды соглашения

В первую очередь, соглашения делятся на два вида.В первом случае сделка именуется как договор инвестиционного товарищества.

Суть в том, что все вложения производятся сразу, то есть единоразовым платежом. Договор может содержать и иные особенности, но суть ясна из определения товарищества.

Во втором случае средства перечисляются частями. Производится это по следующим причинам:

  1. Заказчик не требует всей суммы сразу.
  2. Между сторонами отсутствует должны уровень доверия.
  3. У инвестора отсутствует полная сумма денежных средств на момент заключения договора.

Также на практике выделяется и иной вид договора, который именуется «договор инвестиционного страхования жизни». Что это такое?

Под данным типом договора понимается тип договора, который сочетает условия страхования и инвестирования.

То есть страхуется жизнь инвестора, но сумма компенсации формируется за счёт вложения средств в различные механизмы, позволяющие получать прибыль.

Необходимые документы

Для оформления инвестиционного договора потребуются следующие бумаги:

Дополнительно стороны должны составить акт приёма денежных средств (или иной подтверждающий их передачу документ). В зависимости от ситуации перечень документации может изменяться.

Существенные условия

Единственным существенным условием инвестиционного договора является его предмет.

Стороны соглашения

Сторонами инвестиционного договора считаются:

Сторонами могут быть как физические, так и юридические лица.

Между юридическими лицами

Данный тип сделки может быть заключен и между организациями. Формально, одна сторона передаёт другой принадлежащие ей средства с целью последующего получения прибыли.

При этом важно, чтобы каждая сторона учитывала особенности своей системы налогообложения.

Между физическими лицами

Законодатель не запрещает заключение такой сделки и между физическими лицами. На практике это может быть произведено, например, при желании вложения средства в торговлю на фондовой бирже.

Один гражданин передаёт свои финансы другому, который обладает соответствующими навыками. При этом граждане также должны будут оплатить налог на прибыль.

Между физическим и юридическим лицом

На практике такой договор чаще всего оформляется между гражданином и организацией.

Фирмы принимают инвестиции от граждан с целью их использования в предпринимательской деятельности и обещают выплату определённого процента.

Видео: инвестиционный договор

Такое сотрудничество выгодно обеим сторонам, но гражданин несёт риски в связи с тем, что данная инвестиция не является банковским вкладом и, соответственно, не застрахована.

Как выглядит акт передачи

Оформляется в простой письменной форме. Главное, чтобы в нём было чётко указано на факт приёма средств вторым лицом определённого числа в указанной сумме.

Во что можно инвестировать

От характера инвестиции будет зависеть её рентабельность, а также возможный размер вознаграждения.

Бизнес-проект

Инвестиции в бизнес актуальны при выборе правильного направления. Здесь важно определить, что будет перспективно в ближайшее время и что может принести финансовую прибыль.

Кроме того, важен правильный выбор заказчика, который сможет правильно реализовать эти средства.

Строительство

Строительство пару лет назад было более перспективным, но и сейчас является надежным.

Так, можно вложить средства в жилой объект или в коммерческую недвижимость, важно лишь выбрать правильный район и застройщика.

Образец заполнения

В инвестиционном договора необходимо указать:

  1. Его название и иные характеристики, а также реквизиты сторон сделки.
  2. Предмет договора и прочие условия, включая цену, срок и так далее.
  3. Права и обязанности каждой стороны.
  4. Дополнительные моменты, имеющие значение для сторон.

В конце договора обязательно ставится подпись и печать.

Срок действия

Законодатель установил предельный срок договора инвестиционного товарищества.

При этом договор должен сдержать либо сам срок, либо указание на событие, при котором он считается исполненным. Если срок не указывается, то применяется предельное значение.

Инвестиционный договор заключается с целью регламентации отношений между инвестором и заказчиком.

На практике такие сделки заключаются достаточно часто, при желании получения прибыли посредством вложения в выгодные проекты. Договор существенно отрегулирован правовыми актами и имеет обширную практику.

С помощью инвестиционного договора компания предоставляет средства на развитие какого-либо бизнеса, строительного проекта и т. д. В чем особенности правового регулирования инвестиционных контрактов.

Договор инвестирования: в чем сложности правового регулирования

Нередко молодые компании или начинающие предприниматели привлекают на стартовом этапе крупных партнеров. Это делают, чтобы получить средства на развитие компании. Также средства могут понадобиться в ходе строительства какого-либо объекта или для других целей. Когда речь идет о финансовой поддержке проекта, стороны заключают между собой инвестиционный договор. Этому термину также соответствуют термины «договор инвестирования» или «инвестиционный контракт».

Документ представляет собой соглашение о предоставлении средств или имущества для поддержки какого-либо проекта. Участники сделки договариваются, в каком объеме и на каких условиях инвестор окажет поддержку. Однако в ГК РФ инвестиционный договор отдельно не описали. Согласно п. 2 о свободе договора участники делового оборота вправе заключать соглашения , не поименованные в кодексе. К подобным договорам относят в том числе инвестиционные.

Инвестиционный контракт – это соглашение, которое квалифицируют по его содержанию

Когда разрабатывают инвестиционный договор между физическими лицами, между компаниями или при ином составе участников сделки, нужно сделать акцент на его отличительные признаки. Пленум ВАС РФ в п. 5 указал, что для определения характера правоотношений суд анализирует суть договора. Его природу определяют со содержанию документа. В том числе суд учтет, как именно описали предмет сделки, а также каком объем прав и обязанностей получила каждая из сторон.

В данном случае примером договора инвестирования может послужить соглашение о вложениях в бизнес. В зависимости от того, какие условия стороны включат в документ, суд может определить его как:

  • договор о совместной деятельности,
  • договор инвестиционного товарищества,
  • договор целевого займа и т. п.

Что касается формы договора инвестирования, следует опираться на общие требования закона. Из-за отсутствия специального регулирования могут быть затруднения с согласованием существенных условий договора инвестирования. Нужно максимально точно определить предмет такой сделки. Чтобы не было сомнений в заключенности договора, ориентируйтесь на тип договоров, наиболее близкий по сути к данному соглашению.

Инвестиционные договоры применяют в различных сферах деятельности

Инвестиционные договоры – это тип соглашений, правовое регулирование которых зависит от сути сделки. В каждом отдельном случае договор классифицируют индивидуально, сообразно условиям. С одной стороны, действуют общие нормы договорной работы. С другой, конкретные правила и ограничения зависят от сферы деятельности, в которой заключают соглашение. Например, в строительстве на такое соглашение распространяется действие об инвестиционной деятельности.

Договор инвестирования между физическими и юридическими лицами в сфере строительства квалифицируют как соглашение о продаже

Что такое договор инвестирования применительно к строительству , и как работает правовое регулирование, можно проиллюстрировать примером. Стороны планируют построить новое здание и заключают соглашение о финансовой поддержке проекта. Возможен инвестиционный договор между физическими и юридическими лицами. Согласно ч. 2 ст. 4 закона № 39-ФЗ в таком договоре могут принять участие:

  • физические лица;
  • компании;
  • образования, которые возникли на основе договора о совместной деятельности и обладают статутом юридического лица;
  • группы юридических лиц;
  • госорганы или органы местного самоуправления;
  • иностранные субъекты предпринимательской деятельности.

Пленум ВАС РФ в сделал выводы, которые касаются инвестиционных контрактов, это нужно учесть при подготовке. В п. 4 постановления № 54 суд подчеркнул , что в случае спора потребуется:

  • установить правовую природу соглашения;
  • разрешать конфликт с опорой на главу ГК РФ № 30, № 37, № 55 или иную, в зависимости от содержания.

То есть из-за отсутствия специального регулирования и определения инвестиционного договора суд будет квалифицировать его как договор о продаже будущей недвижимости, простого товарищества, долевого участия в строительстве или другой. По общему правилу такой инвестиционный договор расценивают как договор купли-продажи будущей недвижимости.